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人口是房地产市场发展的基础

  在大部分人的理财和投资观念中,钱放在房子上是绝对万无一失的,就算挣不了多少钱,最后自己也有一套房子,看起来并不亏。但钱放在楼市里真的就不会面临任何挑战吗?真的就成了一劳永逸的事吗?

  我们的目光总是习惯集中于货币政策,今天又放了多少水,明天又放了多少水,往往却忽略了房产行业最大的问题----流通率。说到流通就需要从头说起,早年我国的储蓄率一度震惊全球。

  老一辈的节约和爱存钱是出了名的,他们的钱长年累月的积攒在银行,就算消费主义、消费升级也很难打动从艰苦日子走过来的老人们,自然也就很难盘活这些储蓄。

  直到商品房面世,居住方式的改变,大部分中国家庭的存款都已经被掏了一个遍,算是把大部分父母的封存储蓄硬挖出来放在了楼市。因此也传出过这样的段子---“你不逼你的父母一把,永远不知道他们有多少钱”。

  早年的增量市场各地均建造了数以万计的楼盘,而且很难想象,这些楼盘都卖出去了,一度还有彻夜排队,出现万人抢房的热潮。在曾经的增量市场中,大量的钱从储蓄转移到楼市,房子沉淀了大量的财富。

  以一个均价一万的城市来计算,一个有20栋楼的小区,约6000户,每户按100万来算,单一个小区就沉淀着60亿元的财富(当然背后还有一定的杠杆)。

  而如今进入存量时代,这些房子上沉淀的庞大财富能否变现,能否再产生新的价值就变得尤为重要。

  毕竟如今的二手房交易比之前少得多,以人口密集,房产资源紧张的北京为例,刚开始限购的2017年,北京市二手住宅共成交136237套,较2016年下降了50%。

  交易不像曾经那样频繁,意味着我们必须开始正视房产的流通性,毕竟房产的可流通性也代表了其价值所在。

  不可否认,如今房产的纸面财富,足以让很多人满足,但放到交易环节,不少人就会发现,卖家觉得挂的价格就是正常市场价,而买家觉得太贵了一直观望。

  这样长时间的僵持容易让楼市稳定期交易周期被拉长。从而降低流通率,而低流通率也意味着曾经让我们颅内高潮的纸面财富会一步步被时间所稀释。

  简单说来就是曾经我们以为钱放在手里会“毛”,那么未来,我们那些放在低流通率,低质房产里的钱也一样会“毛”。

  所以对于短期内不会流通,也无法产生经济效益的房屋,切勿再增加资金在上面,其中包括花大价钱装修、提前还贷等。关于装修这一点我们可以类比老家那些修得金碧辉煌却无人居住也无法变现的房屋。

  除此之外,还有一大变化也是今年来小笙频繁提及的一个问题,那就是我们传统认为“楼市只升不跌”信仰的崩塌。

  从鹤岗开始,我们的楼市信仰终于逐渐崩塌,就算以前有过犹疑,但如今的我们都深知,在经济格局大趋势面前,有的城市注定扶不起来。

  可怕的是这样的城市并非个例,未来还会悄无声息的蔓延,从资源衰落型城市蔓延到人口净流出城市。

  除此之外,这两年在各种综合压力下也并未打算再“起用”楼市,货币和楼市政策都并未有所松动。

  种种现象无不表明如今的楼市跟以前已经有了根本性的变化。这种变化也在逐渐影响着人们对楼市的信心,而人的信心在楼市里是最微妙的存在。曾经对楼市的信心背后有着明白人对大势睿智判断后作出的决策影响,也有人云亦云者受利益驱使的跟风行为,无论哪一种都为曾经火热的楼市加了一把火。

  但同理,在楼市信仰崩塌后,这些资本都不会再往劣质房产中加注,没有了资本介入,劣质房产只会形成恶性循环。

  小笙始终相信,无论大资本持有者怎样搅弄楼市风云,房价无论如何变化,其最终都离不开购买力。曾经的我们一直说房价贵,但大部分人只是忧心首付,对月供则是抱有更乐观的态度。

  而如今,房价明显透支了楼市的未来增长潜力,大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴,很多人开始在月供面前战战兢兢,这些均反映出房价与购买力之间已经拉开了不小的鸿沟。

  有购买力的购房者手握现金,在现金为王的时代,自然择优而选。而早年为了满足增量市场而建造的户型,很难跟上人们提高生活水准后的需求,房屋的一些硬伤户型等是很难改变的。因此优质房产在未来才是王牌,而未来优质低质小区间的价格也一定会越来越明显。

  除此之外,据克而瑞研究中心数据显示自2017年以来,改善性需求持续释放。在52个抽样的样本城市中,三房产品仍为楼市成交主力,占比达45.7%,而四房产品成交提升幅度最大,成交占比升至12.1%,增加了3个百分点。

  改善客群已成为中国房地产市场最重要的置业群体。而对于改善群体而言,往往是往好了改,劣质房产的生存空间进一步被压缩。还有不容我们忽视的一点,人口是房地产市场发展的基础。人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。

  2017年我国的出生人口还有1723万人,到了2018年出生人口减少了200万人,而这还是在全面开放二孩政策的情况下出现的,有专家推断到了2019年我国的出生人口还可能进一步下降。

  出生率下降,老龄化加速,势必削弱房价上升的人口红利基础。这种人口变化进一步体现在需求上,最简单的例子是,2010年以后出生的大部分城镇孩子在未来的房产需求上,大部分是属于置换需求,而非长久白手起家的新增刚需。

  上述这些变化会加剧大家对优质房产的需求,在这种情况下,优胜劣汰的游戏会越来越白热化。

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